横盘期越长，奇葩事越多。 合肥的一家开发商想降价卖房子，结果被怼回去了。 从2017年开始，调控开始引入了“限价”，房企在申请预售证时报备的价格，必须符合调控的基调，有根红线，不能超过这个价。彼时，房企想要调价，不能往上调，但还是可以往下调。事实上，目前已经有很多楼盘的实际开盘价低于备案价。 当然，这次事件最引人注目的是，降价未遂。虽然到目前为止，合肥当地都没有证实，但基本已可以确定。 开发商是做生意的，如果大量的开发商都有这个魄力，搞这么大幅度的降价，那么这个市场早就不能玩了。 新闻中并没有曝出具体楼盘，我只能不靠谱地以均价来参考一下，中国房价行情网的数据，10月份合肥226个新楼盘均价为 14922元/平米，6000元等于是打了个6折。 对于合肥新房均价来说，不算个小数目。 不过随着调控的持续，横盘期的拉长，房企的焦虑是可以看得见的。习惯了高周转，一旦在销售端卡壳，房企资金链就会出大问题，影响的不仅是房企，后面还有银行、购房者…… 对于房企来说，高周转是一定要玩下去的，房子一定要加快卖出去，但降价却面临很多的困难。 1、地价 地价对房价的影响是最大的，通常情况下，买单价1万的房子，土地成本可能高达6-7成。如果再算上建安成本、税费和利润，留给房企的降价空间非常少。降价2成就铁定亏本，更别说降价4成了。 但是从最新的土地市场成交情况来看，显然房企是在加大力度储备土地，至少开发商层面，预期并未彻底扭转，所以我更愿意相信合肥这次仅是个案。 2、融资成本 房地产开发，靠的高周转，靠的是杠杆。 数据显示，房企启动一个项目，一般自有资金不超过30%，购房者的定金和住房贷款占比当大约在20%，剩下大部分开发资金来自房企各种方式的融资。 目前沪深两市上市公司应全部披露了2018年三季度财报。3572家上市公司净利润共2.18万亿。其中91家金融机构共拿走了45.28%的利润。 房企的发债融资成本还在不断上升，目前利率普遍已经超过了10%。利率的上升压缩了房企的利润空间。 3、利润 对房企来说，盖房子是为了赚钱，房企在所有环节都精打细算，控制成本，目的就是挤出利润空间。成本控制到极限，要保住利润就得稳住房价。所以对房企来说，主动降价最大的阻力其实是来自于自身。 对于大部分房企来说，虽然遇到了销售不畅，但只要现金流仍然为正，那么就不会主动动降价的心思，更遑论大幅降价。 我们看到的开发商降价，它仍然有自己的底线：预期利润率必须得到保证。所以你看房企开促销的时候，往往都是拿出一两套不那么好的房子打折销售，或者改精装未毛坯等等，这些都不会从根本上影响利润率。假设直接整个楼盘降价，利润率是不可能得到保证的。 以合肥14922元/平米的均价为标准，降价6000元，等于打了6折，敢这么打折的开发商几乎已经到了崩溃的边缘，现金流将断，后续就是偷工减料，甚至烂尾…… 实际上，以上因素综合一下，我们就能看出，目前开发商定价的弹性空间是很小的，下有地价融资成本的支撑，上有备案价的限制。 除非整个市场真的不行了。开发商预期彻底崩塌，后续土地持续流拍，购房需求彻底消失…… 当前房地产调控几乎已经做到了无死角，面对这样的调控，如果还没有足够信心，面对一两个个案就直接刚性怼回去，不让降价，最终可能适得其反。 楼市调控已经持续了这么多年，参与其中的都是用钱投票的，也必然要接受价格波动所带来的损益。 调控不可能完美，限购限售限价，必然会导致一部分局中人亏损甚至出局。类似合肥这种个案可能还会出现，降价就降价了，只要对全局不产生影响即可。 背书，并不一定是好事，毕竟总有兜不住的时候。